来自上海楼市情报
如果你最近留意规资局的公示栏，会发现： 以前上海拼了命地控"类住宅"、锁商办性质；现在，多个区的控规调整，反而在不动声色地把商办砍掉、把住宅塞进去。 静安大宁、虹口北外滩、闵行古美、杨浦八埭头滨江、五角场核心区……名单还在拉长。 01上海，正在密集调规… 先捋几个近期的规划变动，感受一下密度：
静安·大宁灵石社区：
原081a街坊内，部分商办/混合用地被拆出一块约3.64公顷的纯Rr3宅地，容积率2.45，限高60米，预计贡献住宅建面约8.9万㎡。
闵行·古美东兰路TOD：
原45690㎡的商办混合用地（113-04），直接调为三类住宅组团用地（113-07），容积率2.2，限高60米，粗略估算新增住宅建面约10万方。
虹口·北外滩核心区（hk293街坊）：
原纯商办属性的hk293-08地块，调整为商业+三类住宅+办公混合，住宅占比≤30%，住宅建面约3.2万㎡，嵌在一栋249米地标里。
杨浦·八埭头滨江园南侧：
原商住办用地拆分成宅地+少量商业+绿地，新增住宅体量约14.8万㎡，距黄浦江岸仅约200米。
杨浦·五角场核心区（三门路站旁）：压箱底的商办地块被取消，改为限高60米住宅，计容约4.75万㎡，同时补文化功能。
徐汇·长桥、嘉定新城总部办公园区改低密宅地、青浦赵巷、奉贤新城……也都在这条线上。
这些不是房企自己折腾的"改建"，而是控规层面的用地性质调整。换句话说：城市总图本身在动。 02为什么要"商改住"？ 上海商办市场的供需倒挂，不是新闻。 甲级写字楼空置率长期徘徊在20%+的区间，未来几年还有数百万方新增供应在路上。
至于近郊的那些所谓社区商办、次级商务区，招商困难、坪效低下是明牌。
规划图纸上画的商办，不等于市场上能消化掉的商办。 当一块地十年都等不来一个像样的租户，它在财政账本上就是沉没成本。
反过来，上海想要增加宅地供应的传统路径，征地拆迁、成片开发，成本高、周期长。 把既有控规里站着吃灰的商办指标挪一部分给住宅，是最快的增量通道。 宅地能卖、能带动开发、能计入出让金；商办地块流拍或零溢价挂牌，地方政府比谁都清楚这笔账。2025年8月，上海市层面其实已经给了政策"掩护"，出台《关于促进城市功能融合发展 创新规划土地弹性管理的实施意见（试行）》，明确允许在规划编制阶段对商业服务业、商务办公用地叠加居住融合管理要求（R₀），实施中可按标准混设或部分调整为居住功能。
同月又推《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，为存量商办兼容租赁/民生功能开了合法路径。所以这些区级调规，上面是有口子的，下面是在抢跑。 03对买房人有什么影响？ 这里必须说另一面，也是真正刺痛普通人的那一面。松江泗泾是一个极其典型的样本。
SJS2-0005单元内，原规划15-08为医疗卫生用地（对接九院相关资源）、13-08为社区商办用地，都是周边数个新小区居民买房时揣在手里的"配套承诺"。
结果规划调整征求意见时，超3600人参与，99.6%投了反对票。居民的道理很简单：你说全区医疗指标"占补平衡"了，但异地置换≠就近可达，几公里对日常看病就是分水岭； 社区商办变底商+住宅，大型商业体的存在填不了"家门口便民节点"的缺； 更扎心的是，当年销售讲配套，现在调规讲统筹，埋单的是业主的生活便利。这轮"商改住"潮，表面看是图纸上C8变Rr3的技术操作，底下其实是城市在用住宅的确定性，去填商办的不确定性。 对此，你怎么看？
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